图1,我们策划并发布的龙华中环商业中信步行街海报.图2,步行界内景服装区

图3成功的商业策划吸引如潮的人流

图4,转角处的处置.

图5,经典商业活动

图6步行街内小吃区

        项目操盘情况介绍:

07年中，我们受托介入龙华商业中信步行街项目,该项目位于深圳龙华中环,建筑面积约10万.经过公司多次现场踏勘，对该商业广场项目进行了比较详细的外围及现状了解。对项目现状及增加人气，持续经营的手段形成以具体思路及策划。后进行了整体实施.,。

坤林城市山林机构认为：商业从龙华商业的分布来看，可以分为二大区域，一个是以佳华平价超市、百佳超级广场、天虹百货为代表的龙华中心商圏，这里还包括了友谊书城、南城百货、富广百、金鹏百货、金鹏时装城、坂田国惠康、女人街等，以经营中低档商品为主，重点是最基本的生活必需品。一个是以万众城家居广场、万众百货、南康百货为代表的民治商圈，还包括牛栏前步行街、万胜购物广场、大新百货、世纪百货等，这一个商圏以经营家居、服装及生活用品为主.整体上看，龙华的商业档次普遍较低，尤其是早期的商业，如万众城百货、富广百、万胜百货等，新增的商业也主要以中低档为主。目前龙华尚处于商业发展的早期，还缺少全市范围内具有号召力的品牌商家入驻，

现龙华核心商圈——人民路商圈，据政府统计有30万人口，中青年人口所占比重教大，居民年收入达50多亿元，消费潜力还是比较巨大的，而且有近30条公交线路通达。深圳最大规模的客货运站龙华汽车站近在咫尺，还紧邻区政府、龙华地税、天虹商场、金鹏百货及数十个居委会、高尚住宅区、酒店等。区域功能以居住、行政、商业为主，是龙华的城市中心区。作为龙华中心区域，居民密集。由于龙华镇现有居民区以人民北路为中心呈带状分布，所以人民北路是大量的住宅人口及流动人口集中区域，是龙华的商业中心街，驻有百佳、佳华平价市场、富广百购物中心等商家，加上位于龙观东路的金鹏百货、天虹商场和位于工业西路的南城百货构成了龙华的主要商业实体。此区域居民主要由小区居民、机关、企事业单位员工、原居民及部分外来经商和低学历的打工人群构成。中高收入阶层主要为机关、企事业单位员工，私企业主、企业中高层管理人员和部分在龙华置业的关内外工薪阶层。人均月收入在1500—4500元之间。他们受教育程度普遍较高，且多为中青年，对新事物接受能力强，生活节奏较快、工作压力较大。低收入阶层主要是在出租房居住的大量外来经商户、打工人群和在厂房宿舍居住的低学历打工者。这一阶层受教育程度普遍不高，收入水平较低，消费意愿与购买能力较弱。但数量非常巨大。

因此根据以上现状。提出以下思路

一、找准劣势，补充定位，形成本项目不可替代的特色与魅力。

本项目虽然已经运营半年，但还没有吸引足够多的周边消费者注意，步行街的许多优势和好处也不为消费者所了解。经过调查分析，显示龙华商业购物广场存在以下劣势：

1）位置及出入口隐蔽

广场虽然整体位于中环-人民北路黄金地段，但项目在中环和人民北路的主要出入口没有明显标志。项目与主要街面有一定距离显得比较隐蔽而且也没有建立一定的标志性建筑物如门楼，牌坊等，因此建议多作些户外形象广告牌指引消费者和巩固步行街品牌形象。

2）项目没有完全准确的定位。并与美丽集团的龙华商业中心重名。光芒被其掩盖.

3）项目没有注入明显的深圳与龙华本地特色。商业街要能吸引更多的外来人士的注意，就必须注入本土特色，增添一些能够体现龙华人文，历史、人物以及其他方面的建筑和雕塑，浮雕，绘画等，让龙华商业购物广场成为了解龙华历史和深圳地方特色的一扇窗口。

4）周围高层和多层居民楼布局影响步行街整体形象与感官。在步行街周围聚集有比较陈旧的居民楼，和后现代模仿欧陆风格的龙华商业购物广场形成了鲜明的对比，影响了项目的整体效果。 且标志标识严重不足，休闲娱乐配套设施设备不足。

因此可围绕上述问题做文章，进行全面商业包装改善整体现场效果、整合营销推广思路与手段，提升竞争力，创造本项目独特的核心竞争力，

正如公司领导层所关注的，步行街的首先要解决旺丁的问题。在做旺人气方面，可充分考虑了以下因素：

一个就是对儿童少年的吸引力问题。小孩在步行街内玩没有车辆危险，可以快乐玩耍，往往还有家长陪伴左右，这对做好步行街的人气是一个非常重要的因素。因此增加游乐休闲体育设施。就显得比较重要 ，留住了青少年，就是留住了成人。

其二，是对那些中低收入群体的吸引。步行街不仅是为少数有钱的“富人”建设的，更要考虑多数中低收入群体，他们是一个不容忽视的群体，因此，也可以设计让那些周边居民有参与性的活动，这也是做旺步行街的一个重要因素。

其三，真正带给消费者步行的乐趣。所谓“步行”，只不过是一种商业包装形式，真正能够挽留消费者的还是步行街者能否给他们带来乐趣。

另外，龙华商业购物广场可定位为一条集购物、饮食、娱乐、休闲、文化、教育、居住于一体的五层走廊式商业街（即项目本身的核心竞争优势），有别于龙华传统的商业地产项目，可以做成是综合型多功能商业项目的领军者，因此，我们将龙华商业购物广场定位为：商业新典范 休闲新时尚。

根据有关专家论断，每五十万人口能养活一条步行街。因此,要做好、做旺步行街就必须做到两点：一是旺丁，一是旺财；而旺丁是旺财的基础。因此我们步行街大多在中大型城市出现，以其功能齐全、环境优美、生活方便，并同时满足人们购物、休闲、餐饮、娱乐等多种需要而成为城市的商业窗口。为了让龙华商业购物广场成为龙华对外的形象窗口，就要针对项目的劣势进行了全方位的思想采购和概念整合，有针对性地为龙华商业购物广场进行补充商业定位和整体形象推广包装。

二、引入步行街概念进行补充定位：体现本项目核心竞争优势

本项目是龙华镇一条集购物、饮食、娱乐、休闲、文化、居住于一体的五层商业步行街，有别于龙华镇传统的商业项目，可以说是多功能综合型商业项目的领军者。

 定位及补充定位：

定位，是为龙华商业购物广场在消费者心目中找到一个合理的位置，让消费者逛街首先想起要逛的就是本项目，但定位为龙华商业中心购物广场，值得进一步商榷，由于前期定位已经进行推广，个人认为可以引入“步行街”概念。作为有效补充定位，具有更大的灵活性和目标客户群覆盖面，且有别于周围其他类似项目。我们可称之为龙华商业中心购物广场步行街。

所谓步行街，是以其功能全、环境优美、生活方便，并同时满足人们购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游观光等多种需要，而成为城市的商业窗口和会客厅，著名的商业步行街是城市的名片，反映着城市的形象。而本相木恰恰具备了这些基本要素，因此

根据现有条件及情况补充命名

龙华商业中心购物广场“XX城”步行街

要策划好步行街关键就是要做旺步行街的人气，步行街定位要体现核心竞争优势；步行街形象包装要围绕目标消费者群进行。我认为有以下几个概念支持龙华商业购物广场的定位：

1)健康购物——步行街采用开放式建筑，空气新鲜流畅，没有风吹雨打，消费者想坐就坐，想行街就行； （增设休闲坐位，遮阳伞，艺术小品雕塑）

2)时尚购物——领先时尚，流行前线、精品首饰、名店街等全面满足消费者个性化需求，消费者想卖什么有什么；

3)休闲购物——消费者可以欣赏立体电影、体验鬼屋的刺激，可以在美食街区享受美味佳肴；

4)文化购物——消费者在购物休闲的过程中，可以了解龙华历史，可在书店、工艺品店、文物店等接受艺术熏陶；

5)大众购物——龙华商业购物广场是一个综合型商业项目，目标消费人群广，必须走大众化的路线，吸引社会大众前来；

6)快乐购物——大多消费者到步行街来购物而不去商场，就是因为步行街的规划布局能带给消费者一种全新乐趣。

7）休闲中了解龙华历史沉淀的文化范围未形成。但这块可大力填补。

在以上支持龙华商业购物广场的概念中，我认为休闲购物、大众购物、快乐购物是几个比较重要的因素，它们都是以“步行”、“购物”“休闲”为依托的，消费者为的就是一种全新的“休闲”方式，消费者在其中体验的就是那种自由自在、无拘无束的消费与休闲时尚；

我们的目标客户群一定要清晰。根据商业街自身所处地段、规模及特点，确定消费结构。 对于大型商业街来说，品牌组合更加重要。最好能先引进一到数个主力店。这个主力店最好是国际或国内的著名商业品牌，这样它的号召力与吸引力才能足够大。其他商业品牌要能形成有益的补充，整个品牌组合要有个性，能体现这个商业街的定位与档次。我们目前缺乏的就是主力店，因此根据这一现状通过多种方式吸引主力店入住已成为当前要务。

三、补充增加标识及CI，VI视觉识别系统：

我们缺少重要的标识与标志。在商业楼盘引入此概念并在项目显著位置标注非常重要，已不仅仅是为项目本身。而是为了打造本集团品牌的重要一环。不复累言。

        对此.当龙华日报记者询问执行董事时.他只淡淡的说了一句:男人的责任就是创造奇迹.