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| 县域房地产操作技巧总结 添加时间：2008-9-28 |
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县域的房地产环境受大环境的影响不大,要想操作好项目可从以下几个方面来着手:
1\要做规模,档次和形象;
2\在地段的选择上要选择中心地段或不超过5~0分钟的步行距离;
3\现房为王,在前期良好的工地环境\热火朝天的施工现场和一定的工程进度对于前期客户的吸引、掌控、稳定有非常非常积极的作用，特别是在工程整体进度达到3层左右和封顶的时候，配合一定的促销和推广，去化会非常快，当然前提是价格不能虚高，形象档次有一定的建立;
4、在销售方面传统的认筹、定价格、解筹出价格对于小县城的作用比较有限，意向客户及时有强烈的购房欲望，也要等价格出来再买，所以开盘当天的氛围营造相当重要，场内场外都要热热闹闹，场外热闹吸引关注，形成话题，口碑宣传，场内热闹能极大的促进意向、非意向、认筹客户和非认筹客户的购买热情;
5、在推广方面不能小看客户的审美感觉，还是要在设计画面上突出形象和档次，当然文字内容还是要平实一点，既不能搞大白话，也不能搞的和省城的表现一样让人脑袋转两道湾才能理解;
6、在推广渠道方面，单张、户外、电视台字幕和派单、客户带客户非常重要，其他的可以少搞，短信可以在关键时间和特殊促销信息的时候用用也有效果;
7、建议不要过于重视团购，特别是企业团购，如果是资金能够周转过来，少用，价格谈判会比较麻烦;
8、付款方式要灵活，小县城主要还是接受分期付款，现在小县城一般不做按揭，一次性又很少，所以分期是主要的方式，可以采用首付60%，封顶达到95%，交房5%的方式，当然具体可以视客户实际情况来确定，尽量把在交房之前收回95%以上，减少后期回款、追款的麻烦;
9、漏了一点也是最重要的一点就是产品户型/面积的配比，这个要根据实际情况仔细研究而定了，不能马虎，更不能想当然。
10、目前银行从紧的状态下，建议重点做三个方面工作，加快工程进度，现房说话;客户带客户，给以现金奖励;做两套价格表，一个涨价之后的价格表，一个现有价格表，用涨价之后的价格表来增强已成交客户信心，让他们有面子，有信心，乐于介绍客户，另一方面给新客户心理压力，当然说辞很重要。
11、现场销售执行至关重要，可以说项目后期成败90%要素在于执行，置业顾问的谈客、逼定能力和技巧，需要重视。
12、县城的开发商彼此都很熟悉，产品同质化现象非常严重，比如房型设计上都犯同一个老病，要没阳台都没阳台，其实县城居民也需要晾衣服。跳开本地人的圈子，借鉴地级市的经验，领先半步到一步，很容易形成口碑，取得好效果。
13、在县城营销千万不要搞阳春白雪，在报纸上打广告是费钱不讨好的事。开盘请腰鼓队转一圈，给点实惠比什么都管用。
14、千万不要看到房子好卖就立马涨价，县城人对房价特别敏感，调价要慎重。 |
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