建立在获取土地为基础上的资本运做筹划
菩提与咕咚在线对问----
人物：咕咚—福州某开发企业陈总裁
菩提---本机构执行董事
时间：2005.10.18
地点：网络在线交流
咕咚。。 17:32:01 你好，我近来有个项目非常棘手困饶，一遇到这些问题我就不自觉的想到你。请教你一个问题，我欲拿下一块地，经查地主是由A、B、C三个公司共同出资成立的一家D公司，其中A公司为国有企业，B、C两个公司为私营企业，其中A占50%股权，B占27%，C占23%。原D公司拥有500亩土地，因某地级市政府误把它当成是闲置土地，把该宗地的使用权证收到国资局去，后又发现当时在该宗地上盖有几幢楼，不算闲置土地，现在这几幢已成为烂尾楼，A也已破产，现政府为了处理这宗不良资产，A需要进行股权转让，C有优先购买权，A、B放弃，现C与我准备共同新成立一家公司各占50%，C又和我签订一份转让合同，把C名下的股权再转让给我，同时到工商部门填好股权转让的各种表格签好字连同转让合同一起交由我方保管以便股权转让时使用，之后我方把土地款打入甲方指定的国土资源局专用监管帐户上，等土地证做到新公司名下后，甲方从该帐户上划走该笔土地款，因考虑到A有国有成分在里面，该宗土地没经过招、投、挂，是否合法，有何风险，原公司的隐形债务如何处理？等等....
般若菩提 17:36:11 我一一来回答你 问题相对比较复杂，但是并不是理不清楚，我有几个问题 还不是很清楚，先问你一下
般若菩提 17:36:57 首先，A是什么状况？是已经破产还是主体存在？ 。咕咚。。 17:37:22 A还在经营、但有转制等原因
般若菩提 17:40:29 那就是A的主体还存在，其实这个问题并不很复杂，我把要领告诉你： 你也知道基本要点肯定是1，确保资金安全2、在饶开国土招拍挂程序和税收前提下安稳拿下土地。而若要你和C实际占据控制这块地。走股权转让的思路是对的，工商局的路就基本可以解决。具体办法是 你和C只要成为D的2个股东问题就解决了，而不是另外组建新的公司。在整个 程序中D的主体不能灭失，D若灭失，等同产权变更，肯定需要走国土招拍挂程序。 具体操作办法可以如下： 一，你先查明其土地抵押状况，理清债务关系。这一切入点可以视为D公司债权债务清算。随后ABC开股东会，邀请你参加，出决议，AB把D的股份分转给你和C，C另出一纸声明放弃你买的那部分股权。（如你是以公司名义参股，你公司也要对入股事宜做一个股东会决议） 办完后到先到国资局审批国有股转让，然后到工商局做股权变更。股权变更完毕后，你和C成为D的控制人，此时你们已经合法控制了这块地，你可以给AB付款。这一程序基本不涉及国土部门。最多国资部门会要求对土地进行评估。以计算A的股权价值。
般若菩提 17:48:00 二，办完上一步后，你和C已成为D的新股东，AB已退出。此时你和C只需要开会出决议，将公司更名，变更或增加经营范围，到工商办理后就达到了改头换面的目的 三，由于公司已改名，凭新的执照和国土证书到国土局变个名字。完事
当然办起来没我说的那么简单，这需要各方的充分配合，要做很多事前的准备，铺垫，人事交流和沟通，各有关方要对整个事件的处置办法取得高度认识一致。办起来才能没有过节和反复。
咕咚。17:49:38 因土地有国有成份，隐形债务又如何处理
般若菩提 17:50:53 土地有国有成分和D公司的隐形债务是2个截然不同的问题，并不是一回事，其中隐形债务是风险最大的问题。首先要明确已知债务,其次承诺没有其他债务,如果出现则其承担什么样的违约责任,再次公司及股东若因此而受到损失亦一并予以赔偿,最后还可以通过让其提供担保来保证合同的履行,目前通行的做法是：截止转让时点，对D的债务转让进行公告。 由原股东解决。但是要完全摆脱只有股权变更后再改名，即使这样也不能100%保证隐形债务全部能够清除。 而国有股份是A持有。在第一步中，A把股份转给你只要得到国资局批准就行，依然不涉及土地局。
般若菩提 17:51:35 你提那办法行不通的，行为在法律上来讲是无效行为， 般若菩提 17:54:02 首先，AB不能把股份转给C，如果那样，C就成了独资，现行公司法除了国有还不允许独资。要等新的公司法颁布下来了才行。这个目前在法理上就说不通。更别说办了。其次，C再转股份给你，成立新公司。就成了转让，逃不掉国有土地转让程序。
般若菩提 17:54:29 我办过数起这种案例。
般若菩提 17:55:52 在这种操做方式中，隐形债务应该是最大的风险问题，目前通行的做法是：截止转让时点，对D的债务转让进行公告，公证。由原股东解决。对D的可能债务，在协议转让时，由ABC申明分别承担。跟你无关。这样可以减少第一层风险。股权变更后将公司改名减少第二层风险。但是要想完全摆脱在理论和实际当中都有困难。最好把转让协议做的滴水不漏，尽量来降低风险
般若菩提 17:58:25 你的做法已经不是变更名字那么简单了，而是主体更换，逃不过国土转让程序，税收等一系列事情
般若菩提 17:58:53 一句话，不能让D灭失
般若菩提 18:00:13 可以明白的说，你的想法是基本上行不通的 。
咕咚。。 18:05:34 律师说 公告，公证是没用的，还有可能会向D公司追讨，到时候又要引起官司， 。
咕咚。。 18:07:04 逃不过国土是什么意思？
般若菩提 18:19:33 你的律师是书呆子。不是做大事的料 。
咕咚。。 18:21:48 怎么说呢
般若菩提 18:21:53 在进行过程中公告可以找小报，公证是小范围的，不会扩散。那有那么多麻烦，真要象你说的那种方法做下来，你的律师简直是把你放在炉火上烤。
般若菩提 18:26:11 你买这个地你是善意第三人这些行为都是善意第三人的有效做法，是对潜在风险的有效规避方法。一旦出现债务起诉，这些在法律上都是有效对抗方式。做大事必须要承担一定的风险，要做事就有风险，两害相权取其轻。你是愿意承担国有土地招拍挂程序+土地转让税费+资金全部灭失的风险来做这个事情，还是仅仅承担一点点仅仅是有可能的隐形债务风险呢？
就算这个事情以后有起诉，首先时效和主体的问题就要让可能的债主晕头转向，知难而退。何况C还在其中，C对D公司的情况还是有相当了解的，C都愿意增资到50%和你一起做这个事情，而不是全部退出，这个问题也足以说明C的信心。对你来说这就是明析的参照对象。
咕咚。。 18:26:15 明白了，如拨云见日。我把思路整理清楚了，我认为你说的程序是完全可行的。那国有成分我们该怎么办呢？
般若菩提 18:29:18 我给你说的做法就是完全绕开国土和税务，在目前的大环境和司法体制下也只有这个办法 。
咕咚。。 18:32:10 那么是地级市的国资局行不
般若菩提 18:32:34 这个你要看A的主管部门是哪一级政府 。
咕咚。。 18:34:50 A是中国XXXXX集团有限公司
般若菩提 18:35:03 A是公司，我是问他的主管政府机构，你问A的负责人就行了 。
咕咚。。 18:37:25 我先问一下
般若菩提 18:36:50 原则上来讲，只要不是中央直属机构，地方国资部门是可以做出批文的。 中央国资部门对地方是有相应授权的，这个你要咨询 。
咕咚。。 18:39:21 主管是地级市
般若菩提 18:38:52 地级市 国资出批文就OK
般若菩提 18:39:19 对了，还有一个事情你要查清楚，查他的国土证有无抵押行为，如果有无可挽回的抵押行为，这个事就不能做
般若菩提 18:40:10 先做第一步。不能给钱，把协议拿到国资去办批文。批文下来了先办工商变更...很多可以同时进行
般若菩提 18:41:03 等工商变更做完了，把执照和国土正移交给你了，你可以给AB钱， 般若菩提 18:41:32 以后就是你和C之间的事情了，跟AB再无关系了
般若菩提 18:42:21 全套做下来国家收取的税费成本几乎可以不计，股权转让目前绝大多数省份还没收税，基本上就是打点人手，除了收购本金，其他要不了几个钱。 。
咕咚。。 18:44:32 他分三本证，其中有一本有抵押了500万，但政府已协调银行不还息，还打折，连本带息只要还银行400万
般若菩提 18:43:58 这些细节可以写在股权转让协议里 。咕咚。。 18:45:49 就是按照这些步骤做
般若菩提 18:44:59 你问我算是问到人了
般若菩提 18:45:08 你怎么知道该问我？ 。
咕咚。。 18:48:05 通过跟你接触一年多知道你是很懂行的，直觉啊 。
咕咚。。 18:55:27 你真了不起啊，我现在只当心资金的安全和转让的合法性
般若菩提 18:55:07 我刚才就是基于这2点的基础上给你作的筹划 你的律师基本上就是迂夫子，没做过企业的。 。
咕咚。。 19:00:39 以后可能很多事还需要你的帮忙，今天真的太感谢你了，一团乱麻理的清清楚楚。要是按开始的做法，要误大事！好了你也应该吃饭了。害你忙了一个下午
般若菩提 18:59:58 没什么，祝你好心情
般若菩提 19:00:20 有人在做。你去吃你的呵呵 。
咕咚。。 19:01:39 再见
般若菩提 19:01:42 88
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